| 不同沈下した住宅の修理 |
不同沈下した住宅の修理 投稿者：相談者No,4892
はじめまして よろしくお願いいたします。
築９年、木造２階建て、約４０坪、在来工法の家屋です。基礎工事での転圧不足・地盤改良をしなっかったことが原因で不同沈下がおき、家屋が傾いてしまっています。土地は傾斜地に盛り土。約３メートル高のＲＣ擁壁で傾斜している方向を土止めしています。基礎はベタ基礎ですが、建物の長辺１５ｍを縦貫する構造亀裂で、家屋全体の１／３が１９／１０００ｍｍを超える傾斜で一方向に傾いています（擁壁方向）。当然、建具は動かず、ドアは調整の範囲を超え、開いたまま、あるいは閉じたままです。壁、天井のクロスはすべてのコーナで破れ、タイルは亀裂し、シンクの水は全部は流れません。外壁、基礎の立ち上がり部分は換気口など弱い部分で３〜７ミリのヒビだらけ。この悲惨な状況は築２年目より進行し、７年目には耐え難い床や壁の傾斜感となって家族の健康を蝕んでまいりました。
このたび３年越しの業者との交渉によって、住宅保証機構に保証の適用を申請するところまでこぎ着けました。（基礎については１０年保証）
業者は、上物は完全保証するが地盤改良をしなければならない。その費用については保証機構の査定によって、どれくらいのお金が出るかわからない。査定の結果によって工事費用について相談したいといっています。
質問１ 業者は瑕疵を認めているのに、修理に伴う費用の何割かの分担をしなければならないのでしょうか。（交通事故みたいに保障者・被保障者で免責割合なんて物があるの？）
質問２ このような不同沈下した住宅を修理する工法にはどんなやり方があるのでしょうか。大工事になると思うのですが。（まだ業者からの具体的な説明はありません）
質問３ 上記工事のおおよその期間はどれくらいかかるのでしょうか。（工事の方法がわからなければ答えようのない質問かもしれませんが）
業者との話し合いで結論が出てから、２ヶ月たちますがまだ何も進展していません。直せるかどうかさえ素人にはわからないことです。ただ、地盤調査をして建てたにもかかわらず、このような重大な欠陥が起こってしまいました。そのデータにははっきりと土地の支持基盤が傾斜していること、その上に軟弱な層があることを示していました。私も勉強していくうちにやっと、我が家は傾いても不思議ない土地なんだとわかるくらい、典型的なところなんです。最近の建築では絶対ないとは言い切れないとしても、保証が義務づけられてからはこんなケースはまずないのかもしれませんね。業者は最初は瑕疵を認めようとしませんでした。素人でもわかることをプロが「わからなかった」ではすまないと思うのですが・・・・。 |
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Re: 不同沈下した住宅の修理 投稿者：jison
回答のみで失礼します。
１．土地の入手経緯がわかりませんが、業者が建築のみを請負っている場合と仮定します。建築時、地盤調査を行い地盤改良等が必要な場合、調査と改良工事費用は別途施主の負担となります。これを行わずに障害が生じた場合、建物の復旧は業者が負担するのは当然ですが、地盤の不具合自体は元々業者の責任で無いのなら（業者が土地の売主でない）補強費用を施主に費用負担を求めるのは不合理では無いと考えます。ただし、専門知識を有する業者が予見できなかった事はあり得ないので、建物の復旧工事だけすれば全て免責されるわけではなく、その期間の肉体的・精神的負担や財産価値の低下などについての別途補償を求める事は可能で、これらと相殺する意味からも地盤改良費用を請求しないのが普通だとは思います。（この辺は保証機構の判断にもよります）
２．建物全体をジャッキアップすれば「地盤改良施工→基礎の再構築→ジャッキダウン→修復」となるのですが、擁壁の耐力などの問題もあり、鋼管または高強度ブロックの圧入による沈下修正工法しか無いと思われます。詳しくは「鋼管圧入工法」等のキーワードで検索してみてください幾つかのHPで紹介されています。
３．沈下修正及び修復で約2ヶ月くらいです。基本的に生活しながらの施工も可能です。
再発の原因になら無いように基礎の補強方法を含めて工法選択は慎重に。日本建築学会2003.2シンポジウム資料「戸建住宅の基礎設計における現状と問題点」に住宅の基礎復旧に関する報告があります。 |
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Re: 不同沈下した住宅の修理 投稿者：相談者
jison様 Resありがとうございます。早速勉強に取りかかりました。
土地は別の不動産業者から購入しました。地盤調査費用は私が払いました。業者は建築のみを請負っています。当初、瑕疵を認めようとしなかったのはそのあたりの理由からでしょう。しかし、調査のデータが営業担当に渡されたときにはすでに設計図面はできあがっており、あろうことかそのデータを見もしないで、設計変更も私への打診もなくそのまま施工が行われ、結局このような事故になってしまったということです。（そんなことあるのかなぁと今でも思っていますが）現在、業者は鋼管圧入工法を検討しているようです。ただ、自社にはその技術がないため外注になるそうです。
素人といって人に頼ってばかりでは家族の生活を守ることはできませんね。でも、何とかここまできたからには、気力を振り起こしてもう少し踏ん張ろうと思います。この数年、たくさんの時間とお金をかけて、会社を相手に談判を繰り返してきました。担当者は３人も変わり、現在の担当者も今年度で転勤とのこと。最初はけんか腰。だんだんと落ち着いて、今はビジネスライクに事が進み始めました。現在に至る経緯と記録。データの収集を早い時期から始めて、事実の積み重ねを整理してきたことが、今の交渉で役立っています。でも、そうなるまで何度へこんだことか・・・。
jison様はじめ、Resしてくださる大勢の方が私の味方でした。さぁ、あと一踏ん張り・・・。 |
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Re: 不同沈下した住宅の修理 投稿者：相談者
jison様 たびたびすいません
日本建築学会2003.2シンポジウム資料「戸建住宅の基礎設計における現状と問題点」を手にいれるにはどうしたらよいでしょうか。ご教授願います。 |
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Re: 不同沈下した住宅の修理 投稿者：jison
資料の件は日本建築学会（東京都田町）までいければ直接閲覧できると思います。無理なようでしたら事務局に直接お問合せ下さい。残数があれば分けていただけるかも知れません。
→http://www.aij.or.jp/aijhomej.htm |
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不同沈下した住宅の修理 投稿者：相談者
No.4892で書き込みしました。その後、進展がありましたのでご報告します。
昨日、住宅保証機構の依頼した査定員が住宅の検査にやってきました。１級建築士さんだそうです。一通り家屋の状態を調査したあと、私たちの前で、一緒に来た建築業者にいろいろと質問をしていました。修補の細部に至るまで細かく問いつめるといった様子で、聞いている私たちには専門用語ばかりでわからないことも多かったですが、なんだか水戸黄門みたいでした。というのは、「この家屋の基礎構造はなぜベタ基礎を採用したのか？」という質問から始まって、「地盤調査の結果から判断して、基礎設計を行った結果、ベタ基礎でいいということだったのですか？」「でも、結果折れて傾いているんですよね」「不同沈下とか圧密沈下とかいってるけど、こうなる予測はできますよね？」・・・・・この間、業者さんは青くなったり赤くなったりで返事ができませんでした。次は業者の出した修補の見積もりを元に、内容を細かく質問し、あれもこれも家が傾いたせいだから、この部屋の壁紙はすべて張り替え。天井はこの部屋とこの部屋。建具は調整範囲ならいいが、傾いたせいで削ったものは取り替え。床については部分だけでなく、一部でも張り替えなら全部張り替え。ひびの入ったタイルは全面削除したあとに張り替え・・・・・・・・延々と１時間以上、修補工事の細部に至るまで業者の見積もりに対して意見を言い、「今言った意見を反映させた見積もりを再度書面で提出してもらいたい」で終わりました。業者さんは壁紙の下の石膏ボードの数まで見積もらなければならなくなったようです。聞いていると、ほとんど内装は新品になってしまいそうです。基礎は全面打ち直し＋鋼管圧入29本で支持。外装は不睦部分の交換張り直し、塗装。このような不同沈下の場合は、鋼管圧入は基礎の本来持つ重要な機能を補填するものだから地盤改良とは見なさない。（地盤はいじらないが支持基盤まで基礎をつくるつもりで）
「えーそうなんだぁ」とびっくりするような話ばかりでした。でも、そこまでやるんだったら建てかえた方が安くあがりそう・・・・別に私たちからここもあそこも直してと一言も言ってないのですが、きちんとした補修をしてもらえそうで少し安心しています。でもすごいなぁ・・・・２時間以上タクシーを待たしたままで。東京から来たんだそうです。
ここまでやっと具体的になってきました。
これまでご意見をいただいた方々のおかげです。<(_ _)> |
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